姫路市において、「相続した不動産の境界・越境に関する不安・悩み」を、不動産会社の説明で理解を深めながら解決し、売却するまでを事例形式で3つご紹介します。

※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.明石市内にお住まいのS様の「境界標が見当たらない実家を、確定測量を経て売却できた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は姫路市内にお住まいの60代、S様です。

昨年の春にお父様が亡くなり、姫路市飾磨区中島のご実家を相続しました。S様は結婚を機に明石市へ移っており、住む予定はないため売却を決めました。

ところが法務局で公図と登記事項証明書を取り寄せても、手元の測量図は昭和の時代のもので、面積が現況と合っているのか分かりません。

庭を見ても境界標は見当たらず、あるのはブロック塀だけです。「この塀の中心が境界なのか、塀ごと自分の土地なのか」、お父様から聞いた覚えもありません。

「境界が分からないままでは売れないのでは」と不安になったS様は、姫路市の不動産会社に相談してみることにしました。

「測量や登記まで含めて相談できる会社に任せたい」と考えたS様は、姫路市内の不動産会社をいくつか調べました。そのなかで、

• 司法書士や土地家屋調査士など専門家と連携し販売までをサポートする体制が示されていた
• 姫路市・揖保郡太子町・たつの市を営業エリアとし、20年以上この地域で積み上げた実績を公開していた

という点が決め手となり、ステアーズ不動産に相談することにしました。

S様から、「境界が分からない実家でも売れるか」とのご相談をいただきました。
結論からお伝えすると、境界がはっきりしない土地でも、確定測量を行えば売却できます。
弊社は境界の考え方と、測量の進め方についてご説明いたしました。

1.「筆界」と「所有権界」は別のもの

境界には、登記上の「筆界」と、権利の及ぶ範囲を示す「所有権界」の2つがあります。

＜2つの「境界」の違い＞

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ここで大切なのは、筆界は当事者の話し合いでは動かせないという点です。隣地の方と「ブロック塀のところを境ということにしましょう」と取り決めても、登記上の筆界はそのままで、動くのは所有権界の方です。

だからこそ、塀や垣根の位置をそのまま境界とみなすのではなく、測量によって筆界を明らかにし、書面にして買主へ引き継ぐ必要があります。

2.「現況測量」と「確定測量」の違い

測量には、現況をそのまま測る「現況測量」と、隣地の所有者に立ち会っていただいて境界を確認する「確定測量」があります。

＜現況測量と確定測量の違い＞

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弊社は、確定測量を終えてから売り出すことをご提案しました。

理由は次の3点です。

3.「結果」

弊社は連携する土地家屋調査士をご紹介し、S様立ち会いのもとで調査を進めました。

公図と旧図面を照合したところ、ブロック塀は境界より隣地側に10cmほど寄せて築かれ、足元に古い境界杭が埋まっていました。

隣地の所有者にも立ち会っていただいて筆界確認書を取り交わし、新しい境界標を設置。実測面積は登記簿より3㎡広い168.94㎡でした。

測量費用は約55万円でしたが、境界と面積が確定した状態で売り出せたため、3か月弱で1,320万円のご成約となりました。

S様からは「曖昧にしたまま売っていたら、後でもめていたかもしれません。大変助かりました。」とのお言葉をいただいています。

2.神戸市にお住まいのM様の「姫路市の実家を隣地との越境を覚書で整理し、売却できた事例」

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お客様は神戸市にお住まいの50代、M様です。

1年半ほど前にお母様が亡くなり、姫路市白浜町のご実家を相続しました。ご兄弟との遺産分割協議も済み、M様が単独で引き継いでいます。

売却に向けて庭を片づけていたある日、隣家の木の枝が、境界を越えて敷地側に入り込んでいることに気づきました。

反対に、お母様が据えた物干し台の基礎は、隣地側へはみ出しているように見えます。

隣家とはお母様の代からの付き合いで、これまで何も言われたことはありません。とはいえ「このまま売って、買主と隣家がもめないか」と気が重くなり、姫路市の不動産会社に相談しました。

「隣家との関係を壊さずに売却を進めたい」と考えたM様は、姫路市内の不動産会社を数社調べました。そのなかで、

• 売却に至る背景や事情をふまえ、常に誠実に対応することを何よりも大切にしていると明言していた
• 売却時に近隣へ知られないよう、秘密厳守を前提とした相談にも対応すると示されていた

上記2点が決め手となり、ステアーズ不動産へ相談することにしました。

M様から、「隣家と越境し合っている実家を、揉めずに売りたい」とのご相談をいただきました。

結論からお伝えすると、越境しているものを必ず撤去しなければならないわけではなく、「越境に関する覚書」を取り交わすことで売却できます。

弊社は越境への対応方法と、覚書の中身についてご説明いたしました。

1.越境への対応は「解消」と「覚書」

弊社は現地を確認した上で、越境物ごとに扱いを分けることをご提案しました。

＜越境物ごとのご提案＞

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あわせて、隣家へのご説明は弊社が担うことをご提案しました。

2. 隣家へのご説明

ご説明の当日は、現況測量図に越境箇所を書き入れた図面と、現地の写真をお持ちしました。
はじめに物干し台の基礎が隣地へ出ていることをお伝えしてお詫びしたところ、隣家の方は「うちこそ、はみ出していたとは知らなかった」と、快く受け止めてくださいました。

ビワの枝は「すぐ切ります」とご自身で切除されました。物干し台の基礎については、次の内容で覚書を取り交わしています。

3.「結果」

覚書と写真、測量図をそろえて販売活動を始めたところ、内覧された買主から越境について質問がありましたが、書面でご説明でき、3か月半ほどで980万円のご成約に至りました。

M様からは「隣家に切り出すのが気がかりでしたが、間に入ってもらえて角が立たずに済みました」とのお言葉をいただいています。

3.大阪府にお住まいのY様の「隣地の所有者が分からない実家を、買取で手放せた事例」

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お客様は大阪府にお住まいの40代、Y様です。

2年ほど前にお父様が亡くなり、姫路市香寺町中屋のご実家を相続しました。相続登記は司法書士に依頼して済ませています。

ところが売却の準備を始めると、隣地が長く空き家のまま放置されていることが気にかかりました。加えて、隣の空き家の朽ちたブロック塀が傾いて、Y様の敷地側に倒れ込んでいます。

近隣の方に尋ねると、所有者は10年以上前に亡くなり、その後は誰が引き継いだのかも分からないといいます。

登記事項証明書を取り寄せても名義は亡くなった方のままで、境界の立ち会いを求めようにも相手がいません。行き詰まったY様は、姫路市の不動産会社に相談しました。

「境界も塀も自分では整理できない土地でも、引き受けてもらえる会社に相談したい」と考えたY様は、姫路市内の不動産会社を調べました。そのなかで、

• 不動産にかかわることならお任せください、とサイトに書かれていた
• 相続物件に関する様々なトラブル解決事例があり、今回のことも解決してもらえそうに感じた

上記が決め手となり、ステアーズ不動産へ相談することにしました。

Y様から、「隣地の所有者が分からず、境界を確認できない実家を手放したい」とのご相談をいただきました。

結論からお伝えすると、隣地の所有者と連絡が取れない場合でも、売却は可能です。

弊社は3つの選択肢と、それぞれにかかる時間をご説明いたしました。

1.立ち会いが得られないときの3つの選択肢

立ち合いが得られない場合には、主に3つの選択肢があります。
＜立ち会いが得られないときの3つの選択肢＞

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参考：法務省　筆界特定制度

2.買取なら「現況有姿」のまま引き渡せる

仲介では、境界が未確定の土地は買主に敬遠されやすく、確定測量を引き渡しの条件とされることもあります。

一方、買取では、境界が未確定であることや古家が残っていることを前提とした価格で買い取るため、売主様が測量や解体を済ませてから引き渡す必要がありません。

3つの進め方をお示ししたところ、Y様は「大阪から通いながら半年以上かけるのは難しい」と、現況のままの買取をお選びになりました。

3.「結果」

買取価格380万円をご提示し、ご納得いただいてから契約まで約2週間、決済までを1か月ほどで完了。残置物の処分も弊社で対応し、Y様が姫路市へ足を運ばれたのは2回のみでした。

Y様からは「現地に行く回数を抑え、時間をかけずに買取していただけて助かりました。」とのお言葉をいただいています。