姫路市において、「不動産知識が0の状態から、相続した不動産を売却」するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1. 姫路市にお住まいのS様が、「『特例』って何？ 築50年以上の実家にかかる多額の税金を0円にできた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

50代のS様は広畑区のご実家を相続しました。

ご自身はすでに市内に家があり、実家の使い道がありません。
ネットで見た「古い家を売ると、売れたお金の半分くらい税金で取られる」という情報を見て、税金で損をしないか気になっています。

S様は、相続した実家を売却する際に、「税金で損をしない方法」について分かりやすく説明してくれる不動産会社を求めていました。
インターネットでページをいくつか見た中で

• 不動産売却の基礎知識について書かれているページがあり、売却金額に応じて発生する税金についても分かりやすく説明されていた
• 提示された査定価格の説明をする際に、根拠が明確で納得できた

ことを基準に、ステアーズ不動産を選びました。

S様は不動産に関する知識がないので、売却価格のほぼ全てに課税されると思い込んでいました。
そこでまず弊社は、S様のご実家で適用条件に合い、税金が控除できる「空き家の3,000万円特別控除」について説明しました。

1．「空き家の3,000万円特別控除」について

「空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した古い空き家（昭和56年5月31日以前の建築）を売却した際に、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

適用条件

1.建物と居住に関する条件（すべて）

2. 売却時の状態に関する条件（いずれか）

3. 金額と期限に関する条件（すべて）

※この控除を利用するには、自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらう必要があります。

S様が相続したご実家は、すでに耐震リフォームが済んでいました。
そのため、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引くことができます。

S様は、「この控除が適用されるなら税金の心配がなく、税金で損をするということがないということですね」とご理解され、弊社で売却をすることになりました。

売却活動開始から約4ヶ月後に売却が成立しました。

S様が気にされていた税金に関しては、特例を適用したことで0円となり、大変喜ばれていました。

2. 姫路市にお住まいのK様が、「知識０の状態から相続税を正しく理解し、実家の売却を進めた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は姫路市にお住まいの50代、K様です。
お父様が亡くなり、姫路市内にあるご実家を相続されましたが、K様自身は既に市内の別エリアで分譲マンションを購入しており、ご実家に戻る予定はありません。
そのため、ご実家は売却して手放すことにしました。

また、K様は相続にあたり、「相続税」について疑問がありました。
「そもそも相続税って払う必要があるの？」「基礎控除って何のこと？」といった、基礎知識がまったくない状態からのスタートです。

ひとまず、ご実家の売却を進めるために、地元の不動産会社に相談することにしました。

K様は姫路市内の不動産会社をインターネットで比較・検討されました。その中で、

• サイト内に「このようなお悩みはございませんか？」という欄があり、ほとんど自分は当てはまっていると感じた
• 姫路市で相続時におすすめの不動産屋第1位を獲得と書かれていた

これらを決め手に、ステアーズ不動産をパートナーに選びました。

K様が最も疑問に感じていた「相続税の仕組み」について、弊社ではまずは「基礎控除」という最も重要なポイントをご説明しました。

1．相続税の「基礎控除」とは？

相続税には「この金額までは税金がかかりません」という非課税枠があり、これを基礎控除と言います。以下の計算式で算出されます。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（ 600万円 × 法定相続人の数 ）

例えば、相続人がK様お一人の場合は、3,600万円（3,000万円＋600万円×1人）が控除額となります。相続財産の合計がこの金額を超えなければ、相続税の申告も納税も必要ありません。

K様のご実家の場合は、飾磨区で査定額は1,300万円前後で、預貯金等は少額とのことで、基礎控除額以内であることを確認しました。
※姫路市の場合、城周辺や山陽姫路駅・JR姫路駅周辺のエリアでは土地の評価額が高くなることがあり、エリアによっては基礎控除を超えるケースも見受けられます。

相続税についてご理解いただけたK様から売却のご依頼をいただき、売却開始から約5ヶ月半で成約に至りました。

K様からは「右も左も分からない状態でしたが、丁寧に説明してもらえたので、焦らず進めることができました。相続税を先に確認した上で売却活動ができたので、最後までお金の面でも不安なく完了できました。」と、お話しいただけました。

3. 姫路市にお住まいの N様が、「売りたい、残したいで対立した姉妹が、土地を分筆して円満解決できた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

50代のN様は、亡くなったお父様から姫路市内の土地を相続しました。
共に相続した妹様との間で、土地の扱いについて意見が真っ向から対立していました。

N様は「早期に現金化して役立てたい」と考え、妹様は「将来のために手放したくない」という意向です。

不動産の知識がまったくないN様は、「なんとか円満に解決できる方法はないか？」と思い、不動産会社へ相談することを決めました。

N様は、相続物件の揉めごとや土地の売却ついての知識が豊富でアドバイスがもらえそうな会社を探しました。
問い合わせをした際の回答で

• 相続や土地売却の専門知識が豊富で、解決までの道筋が明確だったこと
• こちらの悩みに対し、親身になって相談にのってくれたこと

を決め手に、ステアーズ不動産を選びました。

弊社は、N様と妹様の双方の希望を叶えるため、一つの土地を法的に二つに分ける「分筆」という方法と分筆の手続き・流れについてご説明しました。

1．「分筆」とは

分筆とは、登記簿上で一つの土地（一筆）を複数の土地（数筆）に分割することです。
これにより、一方は売却して現金化し、もう一方はそのまま持ち続けるといった、それぞれの自由な選択が可能になります。

分筆を行う際は、隣地との境目を明確にする手続きである「境界確定」が欠かせません。
分筆は、土地家屋調査士に手続きを依頼します。

土地家屋調査士が資料調査から測量、分筆登記の申請まで行います。

分筆登記が完了したら、売却の手続きに入ります。
売却手続きや活動は、トラブルを避けるために分筆登記が完了してからスタートするのが一般的です。

「分ければお互いの希望が100％叶う」と納得されたお二人は、分筆をすることにしました。

分筆登記完了後、N様の所有分は希望通り、姫路市内で家を探していたご夫婦へ売却し、妹様の所有分は自身の住宅用地として保有し続けることになりました。

N様は「姉妹仲が悪くなってしまうのではないかと不安でしたが、お互いが納得できる形で相続できてよかったです。相談して正解でした」とおっしゃっていました。