姫路市において、「相続不動産の付加価値を上げて売却」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1. 姫路市にお住まいのA様が、「相続してから長年売れなかった実家をホームステージングで売却できた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は姫路市にお住まいの50代のA様です。
これまでご両親がお二人で暮らしていたご実家でしたが、お母様が他界された数年後、お父様も急逝されました。
一人っ子であるA様は突然のことに戸惑いながらも、空き家となったご実家を相続することになりました。

A様はすでに自身の持ち家があり、ご実家に戻る予定はなかったため、相続手続き完了後すぐに売却活動を始めました。

しかし、最初に依頼した不動産会社で売りに出してから1年近くが経過しても、具体的な購入希望者が現れませんでした。
たまに内覧の申し込みはあるものの、「少し考えます」と言われたきり連絡が途絶えることの繰り返し。

「価格が適正ではないのか」「このまま売れ残って管理費だけがかかり続けるのではないか」と不安が募り、別の視点でのアドバイスを求めて、セカンドオピニオンとして別の不動産会社に相談することにしました。

A様は姫路市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中でステアーズ不動産にご相談いただきました。
選んだ決め手は次の2点です。

• 「なかなか売れない物件の相談」に対する解決事例が具体的だったこと
• 「売却実績」の多さと物件写真がどれも非常に魅力的だったこと

これらの点からA様は「ここなら現状を打破してくれるかもしれない」と思われ、相談することを決めたそうです。

A様からお話を伺い実際に現地調査を行ったところ、建物自体の状態は悪くありませんでした。
しかし、なぜ1年も売れなかったのか、弊社ではその原因を以下の3点にあると分析し、A様にお伝えしました。

1．買い手がつかない理由

(1) 生活感が残りすぎていて、購入後の生活がイメージできない
急な相続だったため、室内にはお父様が生前使われていた家具や荷物がそのまま残り、内覧に来た方は「他人の家にお邪魔している」感覚が強く、自分たちが住むイメージが湧きにくい状態でした。

(2)第一印象が暗く、古さを強調してしまっている
照明器具が古く室内が薄暗いことや、カーテンが閉め切られていることで、実際の間取りよりも部屋が狭く、ジメジメした印象を与えていました。

(3)ネット掲載用の写真が魅力的でない
現代の家探しはスマホでの検索が入り口です。しかし、既存の掲載写真は荷物が雑然と置かれた部屋をただ撮影しただけで、クリックして詳細を見ようと思わせる「引き」がありませんでした。

上記の問題を解決するため、ステアーズ不動産の得意とする「ホームステージング」という施策を、A様に提案いたしました。
具体的には、

• 残置物の完全撤去とクリーニング
• ターゲット層（ファミリー世帯）に合わせた、明るくモダンな家具
• 小物の設置
• プロのカメラマンによる、広さと明るさを強調した写真撮影

家具についてはレンタルで対応可能と説明も行い、「ただ価格を下げるのではなく、物件の見せ方を変えて価値を正しく伝える」という方針に、A様も納得して任せてくださいました。

ホームステージングを実施し、物件写真を刷新して再度売り出したところ、公開直後からウェブサイトへのアクセス数が急増しました。

「写真を見て、すごく素敵だと思って来ました」という内覧希望が相次ぎ、再販売からわずか1ヶ月半で、提示価格（値下げなし）での購入申し込みが入りました。

買主様からは「古い家だと聞いていたけれど、中に入った瞬間、ここでの生活が楽しくなりそうだと感じた」との声をいただきました。

A様からも「1年も売れなかった家が、見せ方ひとつでこんなに変わるとは驚きです。ステアーズさんに頼んで本当に良かった。」と、大変お喜びいただけました。

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お客様は姫路市にお住まいの60代のT様です。
先日お父様が他界され、お父様がお一人で住まわれていた分譲マンションの一室を相続することになりました。
T様ご自身はすでに持ち家があり、相続したマンションに住む予定はありません。

お父様は生前、この部屋をとても気に入っており、「できるだけ良い条件で、この家を大切にしてくれる人に売りたい」という強いお気持ちがありました。

ただ、室内を確認すると、長年の使用による壁紙の汚れや、キッチン・お風呂といった水回りの設備の古さが目立ちました。
「このままの状態では高く売れないのではないか？」「綺麗にリフォームしてから売り出したほうが、結果的に高く売れるのではないか？」と考えたT様は、リフォームと売却の両方を相談できる不動産会社を探すことにしました。

T様は姫路市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で株式会社ステアーズにご相談いただきました。
選んだ決め手は次の2点です。

• ウェブサイトに「物件の魅力を引き出して売る」というコンセプトが明記されていたこと
• リフォームだけでなくホームステージングという選択肢もありそうで興味がわいた

これらの点からT様は「ここならリフォームが必要かどうかも含めて、的確なアドバイスをもらえそうだ」と思われたそうです。

ご相談を受けた当初、T様は「フルリフォームをして高く売りたい」とお考えでした。
しかし、リフォームは費用がかかるため、必ずしもすべての物件で正解とは限りません。
そこで弊社では、物件の価値を高めるもう一つの手法である「ホームステージング」についてもご説明し、それぞれのメリット・デメリットを比較していただきました。

1.リフォーム（内装工事・設備交換）のメリット・デメリット

■メリット

• 設備が新品になるため、買主の実用的な不安（故障リスクや汚れ）を払拭できる。
• 見た目が新築に近くなるため、相場よりも高い価格設定が狙える。
• 「即入居可」という強いアピールポイントになる。

■デメリット

• 数百万円単位の初期費用がかかるうえ、売却益で回収できるとは限らない。
• 工事期間が必要なため、売り出しまでに時間がかかる。
• デザインの好みが買主と合わないリスクがある。

■メリット

• リフォームに比べて費用が安く済む（数十万円程度）。
• 工事が不要なので、すぐに販売を開始できる。
• 「暮らしのイメージ」を視覚的に伝え、古さを「味」や「雰囲気」に変えることができる。

■デメリット

• 設備の老朽化や故障といった物理的な問題は解決しない。
• あまりにボロボロの状態だと、家具だけが浮いてしまい逆効果になることがある。

T様の物件（築28年）の場合、壁紙の汚れだけでなく、お風呂やキッチンなどの水回り設備が新築当時のままであり、機能的な古さが目立っていました。
そのため、ホームステージングで見た目を良くしても、内覧時に「水回りの交換費用が別途かかる」と買主様が判断すれば、大幅な値引き交渉が入る可能性が高い状態でした。

そこで弊社は、「中途半端に手を加えるより、水回りを中心にリフォームを行い、『すぐに快適に住める』状態にした方が、このエリアのファミリー層の需要にマッチし、高く売れる可能性が高い」と、T様にアドバイスいたしました。

リフォームとホームステージングそれぞれのメリット・デメリットを理解されたT様は、
「初期費用はかかるが、しっかりと価値を上げて次の人にバトンタッチしたい」と、リフォームの実施を決断されました。
そこで弊社監修のもと、万人受けするシンプルでモダンな内装にリフォームを行い、水回りも一新。

その結果、売り出し価格は当初の査定額よりも大幅に上乗せした設定となりましたが、販売開始から2ヶ月で満額での成約となりました。

買主様からは「共働きで忙しいので、リフォーム済みですぐに住めるのが決め手だった」とのお言葉をいただきました。
T様も「リフォーム代を差し引いても、現状のまま売るより手元に残るお金が増えました。ステアーズさんの提案通りにして正解でした」と、大変満足されていました。

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お客様は姫路市にお住まいの40代のH様です。
先日お父様が他界され、H様が相続することになりました。
お父様が施設に入所されてから数年間、ご実家は空き家状態となっていました。

長期間空き家だったことや、築年数が40年を超えていることもあり、建物はかなり傷んでおり、壁紙は汚れ、畳は日焼けし、庭には雑草が生い茂り、一見して「ボロボロ」という印象の状態でした。

H様は「解体して更地にするには費用がかかりすぎる」と悩んでおり、できれば建物を残したまま売りたいと考えていました。
しかし、「こんなボロボロの家を買う人がいるのか？」「直すにしても、どこまでお金をかけるべきかわからない」という不安があり、古い家の売却に強い不動産会社を探すことにしました。

H様は姫路市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中でステアーズ不動産にご相談いただきました。

• ウェブサイトに「リフォームやリノベーションなどで家の価値を上げて売る」のが強みと記載されていたこと
• 家を丸ごと変える必要がなく、売主の負担を抑えた売却のサポートをしてくれること

といった点が決め手となり、「ここなら自分の予算に合わせた最適な売り方を提案してくれる」と思われたそうです。

H様のご実家を拝見したところ、構造的な欠陥は少ないものの、見た目の印象が非常に悪い状態でした。
ご要望は「最低限のリフォームで売りたい」とのことでしたが、弊社ではまず、なぜ今のままで売ると損をしてしまうのか、その問題点をご説明しました。

1．ボロボロなまま家を売るリスク

家がボロボロの状態で売りに出す場合、主に以下の3つのリスクが考えられます。

(1) 第一印象で「住めない」と判断され、検討対象から外れる
一般の買主様は、汚れた壁紙や剥がれた床を見ると、実際のリフォーム費用以上に「直すのが大変そう」「お金がかかりそう」とネガティブな感情を抱きます。その結果、内覧さえしてもらえないケースが多くなります。

(2) 必要以上の「値引き交渉」の材料にされる
例えば、実際は100万円で直せる箇所であっても、買主様からは「300万円くらい値引きしてくれないと買わない」といった過大な値引き要求をされやすくなります。見た目の悪さは、買主様にとって最強の交渉材料となってしまうのです。

(3) ターゲットが「業者」や「投資家」に限定され、安く買い叩かれる
一般の方が敬遠するため、購入希望者は「安く買ってリフォームして転売する業者」などが中心になります。こういった業者は、利益を出すために相場よりもかなり低い価格でしか購入しません。

上記の「見た目で損をするリスク」を回避するため、弊社は「生活できるイメージを持たせるための最低限のリフォーム」をご提案しました。

具体的には以下の箇所に絞りました。

• LDKと玄関の壁紙の張り替え：家に入った瞬間の明るさを確保できます。
• 畳の表替え、襖の張り替え：古臭いカビ臭さを解消できます。
• 専門業者によるハウスクリーニング：水回りの清潔感を回復できます。

これらは数百万円かかる大規模改修ではなく、数十万円で収まる内容ですが、内覧時の印象を劇的に変える効果は十分あります。
なによりH様の懸念されていた費用面でも、ご予算内で十分対応可能な範囲として提案しました。

H様も弊社の提案にご納得いただき、必要な箇所のみリフォームを実施して売りに出しました。

薄暗く古びていた室内が見違えるように明るくなり、「これなら自分たちで少し手を加えれば住める」と感じられる状態になり、売り出しから約3ヶ月で、DIYを趣味とする若いご夫婦からの申し込みが入りました。

買主様からは「基礎や水回りが綺麗になっていたので、あとは自分好みにアレンジできるのが良かった」と評価していただきました。

H様からは「最初は解体や多額のリフォームが必要かと思っていましたが、プロのアドバイス通り、ポイントを絞って直したおかげで、費用を抑えつつ希望額で売れました。」と、安堵と感謝のお言葉をいただきました。