不動産売却の基礎知識｜姫路市・ステアーズ不動産

「不動産」という大きなものを売るにあたっては、さまざまなご事情や想いをお持ちの方が多いことでしょう。しかし不動産は一般の方が簡単に売れるものではなく、不動産会社に売却を依頼する必要があります。また、売主様ご自身もある程度の知識を持っておくことが大切です。

こちらでは姫路市・揖保郡太子町エリアに密着する「ステアーズ不動産」が、不動産売却の基礎知識についてご紹介します。不動産売却に関することは、何でも当社までご相談ください。

不動産売却の方法には、おもに「仲介売却」と「不動産買取」の二つの方法があり、どちらが適しているかは売主様の状況やご希望によって異なります。こちらでは、その違いをご紹介します。

仲介売却

仲介売却

不動産会社が売主様の代わりに購入希望者を探し出し、不動産の売買を成立させる方法です。買主様はおもに個人となります。時間をかけて条件に合った買主様を探すため、希望に近い価格で売ることが可能です。「できるだけ高く売りたい」方におすすめの売却方法です。

不動産買取

不動産買取

不動産会社が直接不動産を買取る方法です。広告を出して購入希望者を募る期間が不要であり、すぐに売却が可能です。不動産会社は買取った不動産にリフォームなどをして再販する費用を見込んでいるため売却価格は低くなりますが、「すぐに現金化したい」方におすすめです。

不動産売却を不動産会社に依頼する場合には、売主様と不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3つの種類があり、それぞれに特徴が異なりますので、売主様の方針に合ったものを選びましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	複数社との契約	売主様への報告義務	レインズへの登録	契約期間
一般媒介契約	できる	なし	任意	無期限（通常3カ月）
専属専任媒介契約	できない	1週間に 1回以上	媒介契約締結日から 5日以内	3カ月
専任媒介契約	できない	2週間に 1回以上	媒介契約締結日から 7日以内	3カ月

※レインズ（REINS）とは……「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。

不動産売却にはどんな費用・税金が必要？

「不動産を売る」＝「利益を得る」と思われている方は多いのではないでしょうか。もちろんそれは間違いではありません。しかし実際には、さまざまな費用や税金が発生するのをご存じですか？

それを理解しておかなければ、「思っていたより現金が残らなかった」といった事態にもなりかねません。実際の金額は、売却する不動産の条件によって異なりますので、あらかじめ知っておくことが大切です。こちらでは、不動産売却にかかる「お金」についてご紹介します。

仲介手数料	不動産売却が成功した場合に、不動産会社に支払う成功報酬。一般的な計算式は「売買価格×3％＋6万円×消費税」です。 ※売買価格が400万円以下の場合は計算方法が異なります。	登記費	住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用。登記の種類には、「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」などがあります。
抵当権抹消費用（該当者のみ）	不動産に設定されている抵当権を抹消するための手続きにかかる費用。住宅ローンの残債務がある場合に発生します。	ローン返済費	住宅ローンの支払いが残っていても不動産売却は可能ですが、その場合残債務を一括返済する必要があります。このとき金融機関により繰り上げ返済手数料が発生します。
証明書発行費	不動産売買契約を締結する際には、「印鑑証明書」「住民票」ほかさまざまな証明書の提出が必要です。この発行に費用がかかります。	引越し費・処分費	現在住んでいる家を売却する場合には、引越し費用がかかります。タイミングによっては仮住まいが必要になったり、家具などの不要品の処分費用がかかったりすることもあります。

印紙税	不動産売買契約書には、印紙税が課税されます。税額は、契約書に記載されている金額によって異なります。	登録免許税	不動産の所有移転登記や住宅ローンのための抵当権設定登記にかかる税金。税額は、「課税標準額」に対する「所有権の保存登記」「所有権の移転登記」など内容によって異なります。
消費税	売却する不動産が建物である場合、消費税がかかります。土地は非課税です。	住民税	売却額が購入時より上回って利益が生じた場合に発生する税金。購入時・売却時の差額が税金の対象となります。

仲介手数料のしくみ

仲介手数料は、仲介売却を依頼した不動産会社が売却を成立させた場合に、売主様から不動産会社に支払うものです。「成功報酬」であるため成立しなかった場合に支払う必要はなく、複数の会社に依頼していても最終的に成立させた1軒だけに支払えばよいのが特徴です。

なお支払うタイミングは、一般的に売買契約時とお引き渡し時の2回に50％ずつというのが多いと言えます。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法において以下のように上限が定められています。

取引額	報酬額（税抜き）
200万円以下	5％（18万円※）
200万円超から400万円以下	4％+2万円（18万円※）
400万円超	3％＋6万円

※取引額とは物件の本体価格を指し、消費税を含みません。
※報酬額（　）内は、空き家など現地調査が必要な取引の場合の金額です。（2018年施行「宅地建物取引業法」による）

～契約不適合責任とは？～

仲介手数料の上限

「契約不適合責任」とは、2020年4月1日に従来の「瑕疵（かし）担保責任」から改正された民法です。

売買契約や請負契約において、売主や請負人が相手に引き渡したものが、その種類や品質、数、量などにおいて「契約内容に適合していない」と判断された場合に、売主や請負人がその責任を負うことを求めるものです。

不動産売却においては、「瑕疵（かし）担保責任」よりも売主が負う責任が重くなっている点もあるため、しっかり理解しておくことが大切です。

不動産売却にあたっては、さまざまな書類の用意が必要です。書類によって、発行に時間がかかるものもあります。スムーズに売却を進めるために、必要な書類をそろえておきましょう。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票: 売主様本人の確認書類。物件が共有名義のものは、全員の書類が必要です。住民票や印鑑証明書は「発行から3カ月」という有効期限があるため注意しましょう。

登記済権利書または登記識別情報: 「登記済権利書」は、登記名義人がその物件の所有者であることを証明する書類。2005年以降に所有した物件を売却する場合には、登記済権利書の代わりに「登記識別情報」が発行されていることもあります。

固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書: 固定資産税の納税額を確認するために必要な書類。また移転登記などに必要な登録免許税を算出する際にも必要です。

土地測量図・境界確認書: 一戸建てや土地を売却する際に必要な書類。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにつながるおそれもあるため、境界線が未確認である場合には測量図を作成しておくことが必要です。

建築確認済証および検査済証、 建築設計図書・工事記録書など: 建築確認済証および検査済証とは、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類であり、一戸建てを売却する際に必要です。建築設計図書などは、物件の設計・工事の履歴がわかるため買主様の好感度アップにつながります。

マンションの管理規約、または使用細則、 マンション維持費などの書類: マンションを売却する際に必要な書類。とくに中古マンションでは、維持管理の履歴やペット飼育の可否などの情報がわかる大切なものです。売買契約を締結する前に購入希望者に提示できるといいでしょう。

耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書など: その物件の安全性を証明する書類です。新耐震基準導入前の古い物件などでは、耐震診断報告書などの提出を求められる場合もあります。

そのほかの書類: 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書といった売却する物件の構造などを客観的に示すデータが記載されている書類があると、スムーズな売却につながることもあるため準備しておきましょう。

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