姫路市・揖保郡太子町「ステアーズ不動産」、「ローン残債があっても住み替えは可能？｜姫路市の...」のページ

住宅ローンが残っている状態で、今の家を売って新しい住まいへ移れるのか、不安を感じている方は少なくありません。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても、残債額と売却見込み額を確認し、条件に応じた資金計画を立てることで、売却・住み替えを進められるケースは多くあります。

住宅ローン返済中の家を売却する場合、一般的には決済時に売却代金や自己資金などでローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行います。売却額が残債に届かない場合でも、自己資金での補てんや住み替えローンといった選択肢があります。実際に、姫路市・揖保郡太子町・たつの市で不動産の売買仲介と買取を行うステアーズ不動産にも、「ローン返済中だけれど買い替えたい」というご相談が多く寄せられています。住宅ローン返済中の住まいを売却し、次の住まいも住宅ローンで購入された方もいらっしゃいます。

この記事では、ローン残債がある場合の売却の仕組み、姫路市で損をしないための査定の活用法、不動産会社の選び方から、早期の現金化を目指せる買取という選択肢まで、順を追って解説します。

住宅ローン残高があっても不動産の売却・住み替えは可能

ローンを返済中の家でも、売却や住み替えはできます。ただし、売却時には金融機関が設定している「抵当権」を抹消する必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンの返済を担保するために金融機関などが不動産に設定する権利です。返済ができなくなった場合には、金融機関が競売などの手続きを通じて、売却代金から優先的に返済を受けることがあります。通常の売買では、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるよう手続きを進めます。売却で問題になるのは「ローンが残っていること」ではなく、「決済時に完済できるかどうか」です。

売却資金でローンを完済できれば手続きはスムーズに進む

売却価格が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、手続きは比較的シンプルです。決済・引き渡しの当日に、買主から受け取った売却代金でローンを一括返済し、あわせて司法書士が抵当権の抹消登記を行います。売主が事前に手元資金で完済しておく必要はありません。

ただし、比べるべきなのは売却価格と残債だけではありません。売却には仲介手数料や登記費用、ローンの一括返済手数料などがかかるため、「売却価格 − 諸費用」が残債を上回るかで判断することが大切です。

✓ポイント：売却代金でローンを完済する流れは一般的な取引であり、返済中であることだけを理由に売却をためらう必要はありません。ただし、諸費用を差し引いた手取り額で判断しないと、想定していた住み替え資金が足りなくなるおそれがあります。

売却額が残債を下回る場合でも住み替えを成立させる方法がある

売却価格が残債に届かない「オーバーローン」の状態でも、すぐに住み替えをあきらめる必要はありません。主な方法は次の3つです。

住み替えローンは、残った債務を新居のローンにまとめられる仕組みです。その一方で、借入額と返済額が増えるため、審査に通るか、無理のない返済計画が立てられるかを慎重に見極める必要があります。なお、任意売却を行ったこと自体が信用情報に登録されるというより、任意売却に至るまでの延滞や代位弁済などが信用情報に登録される場合があります。

✓ポイント：オーバーローンの場合でも、補てん、住み替えローン、任意売却といった方法があります。ただし、自己資金の額やローン審査、金融機関との調整によっては住み替えが難しいケースもあるため、早めに不足額を把握しておくことが選択肢を広げることにつながります。

オーバーローンで売却損が出る場合は税金の特例も確認する

住宅ローンが残るマイホームを残高より安く売り、譲渡損失が出た場合には、税金の負担を軽くできる特例があります。「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれる制度です。

この特例では、令和9年（2027年）12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを売却し、譲渡損失が生じた場合、その損失をその年の給与所得などと損益通算できます。控除しきれなかった分は、翌年以後3年間繰り越せます。主な要件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えている
• 売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
• 譲渡価額が住宅ローン残高を下回っている

この特例は、新居の住宅ローン控除と併用できるとされています。オーバーローンの売却では、売却損を「損失」で終わらせず、税金面で取り戻せる可能性がないかを確認することが大切です。適用には確定申告が必要で、ほかにも細かな要件があるため、事前に税務署や税理士へ相談しておくと安心です。

✓ポイント：売却額が残債を下回る場合でも、要件を満たせば税金の特例で負担を軽くできる可能性があります。売却時期によって適用の可否が変わるため、売り出す前の段階で確認しておく必要があります。

出典：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

姫路市でスムーズな住み替えを実現する不動産査定の活用法

住み替えを成功させる出発点は、不動産査定で、現在の市場でどの程度の価格が見込めるのかを把握することです。売却見込み額がわからなければ、ローンを完済できるのか、新居にいくら使えるのかを計算できません。

特に姫路市周辺は、都市部と比べて買い手の数が限られるエリアもあり、テレビやインターネットで見聞きする全国的な相場観がそのまま当てはまらないことがあります。地域の実情に合った査定額を把握することが、現実的な計画づくりの土台になります。

現実的な売却見込み額を把握することが資金計画の基本になる

相場より高い査定額をもとに新居を決めてしまうと、実際の売却価格が下がったときに資金が不足します。反対に、低めの査定額だけを見て住み替えをあきらめてしまうのも、もったいない判断です。

ステアーズ不動産へのご相談でも、「築年数が古くても高く売れると思っていた」「解体費や残置物の処分費がここまでかかるとは思わなかった」という声をよく耳にします。査定額は「売り出し価格の目安」であり、実際に成約する価格とは異なる場合があると理解しておくことが大切です。資金計画では、次の順番で手元に残る金額を確認すると、住み替えの予算を立てやすくなります。

✓ポイント：住み替え計画で見るべきなのは、査定額そのものではなく、最終的に手元に残る金額です。査定額から順に差し引いていけば、ローン完済の可否と新居の予算が同時に見えてきます。

姫路市のエリア相場に詳しい複数社へ査定を依頼して適正価格を把握する

適正価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額だけでなく根拠も比べることが有効です。姫路市は、中心部と郊外とで需要に差があり、市街化調整区域に該当する土地も広く存在します。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域です。開発行為は原則として制限されており、建築や用途変更などについて許可や一定の要件が必要になる場合があります。市街化区域と同じ感覚で価格を見込むと、思わぬ差が生じかねません。こうした地域特有の事情を踏まえて説明できるかどうかは、地元の取引に精通しているかを見分ける判断材料になります。

査定を比較する際は、次の点を確認するとよいでしょう。

• 近隣の成約事例をもとに価格を算出しているか
• 高い金額を提示した場合、その根拠を説明できるか
• 市街化調整区域や接道条件などの法令上の制限に触れているか
• 売却にかかる期間の見通しを示しているか

✓ポイント：複数社の査定を比べる目的は、最も高い金額を選ぶことではなく、根拠のある適正価格を見極めることにあります。地域の事情まで丁寧に説明してくれる会社であれば、その後の売却活動でも安心して任せやすくなります。

出典：市街化区域・市街化調整区域とはなんですか？｜姫路市　https://www.city.himeji.lg.jp/faq/faq_detail.php?frmId=1113

ローン残債がある場合の不動産会社選びと相談のポイント

ローン残債がある状態での住み替えは、売却と購入、そしてローンの手続きが同時に動くため、不動産会社の対応力によって進めやすさが大きく変わります。

通常の売却に比べて、引き渡し日と決済日の調整や、金融機関とのやり取りが複雑になりやすいのが特徴です。物件を売るだけでなく、資金面まで見通して提案できる会社かどうかが、住み替えの進めやすさを左右します。

住み替えや任意売却・ローンの取り扱い実績が豊富な会社を選ぶ

ローン残債のある売却では、住み替えや任意売却を扱った経験が豊富な会社ほど、手続きを円滑に進められます。完済のタイミングや抵当権抹消の段取りに慣れているため、売主の不安を減らしやすいからです。

相談の際には、次のような質問をしてみると、会社の経験値をつかみやすくなります。

• ローン返済中の住まいを売却した取引をどのくらい扱っているか
• オーバーローンになった場合、どのような選択肢を提案できるか
• 任意売却が必要になった場合に対応できるか

ステアーズ不動産では、売買仲介に加えて任意売却や相続のご相談にも対応しています。相続登記が済んでいない物件の場合は、提携する司法書士と連携して手続きを進めることも可能です。

✓ポイント：具体的な質問を投げかけたときに、手順や注意点まで説明できる会社は、ローン残債のある売却にも慣れていると判断しやすくなります。

買い替えローンや資金計画まで一括でサポートしてくれるか見極める

住み替えでは、売却と購入の両方を同じ会社に相談できると、スケジュールや資金計画を一体で組み立てやすくなります。窓口が分かれていると、引き渡し日と入居日の調整がずれ、仮住まいの費用や二重ローンが発生するおそれがあるためです。

確認しておきたいのは、新居探しの対応や、住み替えローンを含めた資金計画への助言、税金に関する相談先の案内などです。たとえば、新居へ入居した年、その前年または前々年に旧居の「3,000万円特別控除」を適用した場合、新居の住宅ローン控除を受けられない場合があります。売却年と新居への入居年によって税制の適用関係が変わるため、利用する特例は売却前に確認しておく必要があります。判断に迷う場合は、税務署や税理士への相談が欠かせません。

✓ポイント：売却と購入、資金計画をまとめて相談できる会社を選ぶと、手続きのずれによる余計な出費を防ぎやすくなります。税金の特例の選び方まで視野に入れた助言が受けられるかも、見極めの材料になります。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

早期売却や即現金化を目指すなら不動産買取も有効な手段

住み替え先が決まっている方や、売却の時期を早めに決めたい方には、不動産会社が直接買い取る「買取」も有力な選択肢です。

仲介は、広く買主を探して売却する方法です。一方、買取では不動産会社自身が買主になるため、買主探しの期間がかからず、取引の見通しを早い段階で立てられます。ステアーズ不動産でも当社による直接買取りに対応しており、仲介と買取の両方から比較してご提案しています。

買取なら売却時期と資金計画の見通しを立てやすい

買取の大きな利点は、条件がまとまれば売却時期と金額の見通しが早く立つことです。宣伝活動の期間が必要ないため、仲介に比べて短い期間で現金化を目指せます。

ローン残債がある方にとって、売却額と引き渡し日の見通しが早く立つことは大きな安心材料になります。ただし、買取でも価格条件や権利関係、ローンを完済できるかどうかなどによっては成立しない場合があるため、早めの相談が欠かせません。また、買取では一般向けの広告を行わずに取引できるケースが多いため、仲介に比べて周囲に売却を知られる可能性を抑えやすい点も特徴です。ステアーズ不動産では、売却時の近隣への秘密厳守を徹底しています。

✓ポイント：買取は、売却時期を早めに見通したい場合に力を発揮する方法です。ローンの完済時期が読みやすくなるため、住み替えの段取りを立てやすくなります。

仲介売却と買取の売却価格や期間の違いを理解して選択する

買取は、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があります。不動産会社は買い取った物件にリフォームなどを施して再販するため、その費用や販売リスクを見込んで価格を設定するからです。

「買取は安い分、業者がもうけているのでは」と誤解されることもありますが、価格差には改修費用や在庫を抱えるリスクが含まれています。それぞれの特徴を表で整理すると、次のとおりです。

「価格を優先するか、スピードと売却時期の見通しを優先するか」が、仲介と買取を選ぶ際の軸になります。残債の額と住み替えの時期を照らし合わせて選ぶことが大切です。

✓ポイント：買取は価格が下がる傾向がある一方で、期間の短さや仲介手数料が原則かからない点に利点があります。両方の査定額を比べたうえで、手取り額と時期のバランスで判断するのが合理的です。

出典：できるだけ早く売りたい（不動産買取）｜ステアーズ不動産　https://www.steers2103.com/buy/

姫路市でローン残債がある状態から住み替えを成功させる具体的な流れ

ここまでの内容を踏まえ、住み替えの具体的な進め方を整理します。ローン残債がある場合は、残高の確認と査定を早い段階で済ませ、売却と購入の順番を決めることが成功の鍵です。

売却の判断が遅れると、近隣で似た物件が売りに出て競合が増えたり、市場の状況が変わったりして、条件が不利になることもあります。

現在の正確なローン残高確認と不動産査定を並行して行う

最初に取り組みたいのは、ローン残高の確認と不動産査定を同時に進めることです。残高は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書で確認できます。手元にない場合は、借入先の金融機関に問い合わせる必要があります。

残高と査定額がそろえば、アンダーローンかオーバーローンかが判断でき、取るべき手段が見えてきます。全体の流れは次のとおりです。

• 1.ローン残高の確認と不動産査定の依頼
• 2.資金計画の作成と売り先行・買い先行の決定
• 3.媒介契約の締結、または買取条件の合意
• 4.売却活動と新居探し
• 5.売買契約の締結
• 6.決済・引き渡しとローン完済、抵当権抹消
• 7.新居への入居

✓ポイント：残高確認と査定を並行して進めれば、住み替えが現実的かどうかを早く判断できます。最初の一歩は「数字をそろえること」だと考えると、何から始めればよいかが明確になります。

自身の資金状況に合わせて「売り先行」か「買い先行」かを決定する

住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」の2つの進め方があります。どちらが適しているかは、資金状況によって変わります。

特に残債が多い方や手元資金に余裕が少ない方は、先に売却額を確定できる「売り先行」のほうが資金計画を立てやすい場合があります。一方で、金融機関によっては買い先行での住み替えに対応した住宅ローンも用意されており、資金状況によっては買い先行が合うケースもあります。

✓ポイント：売り先行は資金計画の立てやすさ、買い先行は住まい選びの自由度に優れています。残債の額と手元資金を見比べたうえで、自分にとって無理のない順番を選ぶことが住み替え成功の近道です。

出典：みずほ銀行の住宅ローンなら買い先行での住み替え・買い替えも可能！｜みずほ銀行　https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/lineup/kaisenkou/index.html

まとめ

住宅ローンが残っていても、残債額と売却見込み額を確認し、条件に応じた資金計画を立てることで、売却と住み替えを進められるケースは多くあります。売却額が残債を下回る場合でも、自己資金での補てんや住み替えローン、状況によっては任意売却といった方法があり、要件を満たせば税金の特例を使える可能性もあります。早期の現金化を望む場合は、買取という選択肢も検討できます。

姫路市・揖保郡太子町・たつの市を中心に活動するステアーズ不動産では、地域密着の視点で売却査定を無料で承っています。仲介だけでなく当社での直接買取りにも対応しており、住み替えに伴う売却と購入をまとめてご相談いただけます。住宅ローン返済中の方の売却や、近隣に知られずに進めたいというご要望にも、秘密厳守でお応えします。

「今の家がいくらで売れそうか」「ローンを完済できるのか」がわかるだけでも、住み替えの見通しは大きく変わります。姫路市での住み替えをご検討の方は、まずはステアーズ不動産の無料査定・無料相談をご活用ください。